李某与张某之间的房屋买卖合同是否已经生效？并说明理由。

试题答案：

详见解析

试题解析：

考生应知悉：（1）债权行为导致债权债务关系的产生，而物权行为直接导致物权变动，比如买卖房屋，签订买卖合同是债权行为，办理过户登记则是物权行为；

（2）而合同效力与物权变动是相互分离的，即物权是否变动与合同效力无关。

因此，本题中李某与张某虽然未办理房屋变更登记，但是不影响房屋买卖合同的效力。

【提个醒】注意债权行为与物权行为在权利设定上的区别：

（1）物权的设立、变更、消灭须予以公示，即以一定的外部方式公开表现出来，使社会公共所知晓，否则，不能发生物权法上的效力【一般公式方法：动产即交付，不动产须登记】；

（2）债权则不同，它通常涉及的仅是当事人双方的利益，依据契约自由原则，当事人只要不违反法律的强行性规定和公序良俗，通过合意任意设定债权或创设新债权，同时债权的设立无须公示。